建て替えにかかるお金

家を建てる時に絶対に避けられないお金の話。。。
避けたいけど避けられない（笑）
特に我が家は建て替えになるので、普通に戸建てを建てるよりも費用が。。。
ということで、建て替えにかかるお金について調べたことをまとめたいと思います。

建て替えのプロセス

建て替えのプロセスを整理してみました。

手順１:建築会社を探す
家の建て替えを依頼する建築会社を探す。

手順２:建築プランや資金計画の相談をする
親身になって相談に乗ってくれるビルダーさんをさがしましょう！
↑今、うちはこの相談段階です。

手順３:敷地調査を依頼する
建築会社に、土地の周辺状況や法規制などを調べる敷地調査を実施してもらいます。測量や地盤調査を実施する場合、一般的に数万円程度かかるようです。
↑うちは手順2と同時進行で行っています！

手順４:見積もり提示
敷地調査の結果を反映したプランと工事費の見積もりを受けます。
どんな、プラン・予算になるのかドキドキ。。。

手順５:請負契約を結ぶ
建築会社決めて、工事の請負契約を結びます。契約書類一式は事前にもらって目を通しておき、不明点を解消したうえで契約すると後のトラブルが少ないようです。

手順６:仕様などの詳細を決める
契約を結んだ後、仕様などの詳細を詰めていきます。工事費用が大きく変動する家の広さや階高、間取りに関することは、請負契約前におおよそ決定しておき、細かい仕様（壁紙やフローリングの色や、照明やコンセントの位置など）大きく費用が変動しない項目の詳細を決めるイメージですね。
↑この作業が家づくりの醍醐味ですね。好みの家に仕上げたいですね。

手順７:建築確認申請書を提出し、ローンの本審査を申し込む
役所に建築確認申請書を提出します。ローン借入は、請負契約前に仮審査を金融機関に申し込み、借入できることを確認しておき、建築確認申請に合格後、それらの書類を含めた本審査を行うそうです。
↑予算が決まったら仮審査を夫にお願いしないと。

手順８:変更契約を結ぶ
建築確認申請に合格し、ローン借入審査も無事に合格した後、手順７で決めた仕様とプラン詳細を反映した変更契約を結びます。決めた内容が記入されているかしっかりと確認！
↑変更契約もしっかり確認ですね。

手順９:仮住まいに引越しする
建て替えの場合、解体工事の前に引越しをしなければ！
変更契約の前からリサーチを進めてスムーズな日程で引越したいですね。
今住んでいる家を建て替える場合、引越しは「古家→仮住まい」「仮住まい→新居」と2回行うことになるので、ここでもかなりの費用が。。。

手順10:解体工事後、新築工事がスタート
解体工事後、「建物減失登記」を法務局に申請し、新しい家の工事に着工。

手順11:工事完成、引き渡し
建築工事中は、必要に応じて現場調査に立ち会います。小まめにチェックして、予定と違うところがないか確認したいですね。工事が無事完了したら、建築会社と一緒に必ず竣工検査を行い、問題がない場合は家の鍵を受け取り、引き渡しとなります。

手順12:登記手続き等を行う
建物の完成後には「建物表題登記」と、住宅ローンの借り入れに必要になる「抵当権設定登記」を行い、これらの登記手続きが完了後、住宅ローンが実行となります。

建て替えに必要な期間の目安は？

建て替えに必要な手順をこんな感じです。ではどれくらいの予定で進んでいくのか？
予定を考えてみましょう。

ステップ１（手順１から５（建築会社と契約する）まで）
→ケースバイケースで、約1カ月という人もいれば、1年かけてやっと建築会社と契約を結んだという人もいるようです。

ステップ２（手順６から9（建てる家の詳細を決める）まで）
→約3～4ヶ月

ステップ３（手順10から12（着工から完成）まで）
→約4～6ヶ月

上記は、私が調べて目安の期間なので、参考にして予めタイムスケジュールを決定すると引越しや仮住まい探しもスムーズに進みそうです。

家の建て替えにかかる費用は？

建て替えにかかる費用は、大別すると２つ

家の建て替えにかかる費用を、支払先と支払い方法別に、２つに分けることができます。

【1】工事費用
建築会社に支払う費用で、本体工事、解体工事、別途工事などが含まれます。
本体工事費は家本体を建てるために必要な費用で、坪単価を計算するときの基になるものです。解体工事は建て替えならではの費用で、古家の解体工事にかかる費用です。別途工事は、給排水や電気の屋外接続工事や、ガスの屋内外配管工事、建築現場の安全対策費、エアコン設置費などになります。

【2】諸費用
主に契約時に使用する印紙や登記に必要となる税金、住宅性能評価や長期優良住宅の申請費用、火災保険料、住宅ローン手数料などがあります。
照明やカーテンの購入や取付工事、仮住まいや引越し代も諸費用に含まれます。
家づくりの進み具合に応じて、その都度現金で支払う費用が多いため、支払いときに慌てないように用意しておきたいですね。かかりそうなお金は予め具体的な金額まで試算して資金繰りを明確にしておきたいものです。

諸費用はローン以外に即必要となってくるので、定期預金や投資資金などから支払う予定の場合は事前に解約しておきましょう。

工事費用の目安は？

気になる工事費用の目安は、坪単価と建坪（延床面積）から、ざっくりと計算してみます。例として、30坪の木造家屋を解体し、坪単価70万円で40坪の家を建てる場合の工事費用の目安を計算してみましょう。

「解体工事は、1坪あたり5万～8万円が相場なので、坪7万円とした場合、
「7万円×30坪＝210万円」
本体工事は、
「坪単価70万円×40坪＝2800万円」
別途工事費は、本体工事費の2割程度が目安になるので
「2800万円×0.2＝560万円」となります。

解体工事、本体工事、別途工事の3つを合計した3570万円が工事費用の目安になり、それに諸費用を加えると総支出となります。ただ、軟弱地盤の場合、地盤改良費や特殊基礎工事の費用が追加されます。
また、建築地の状況によっては、資材を運搬するなど必要で人件費が追加されます。建築地の状況によりさまざまなケースがあるので、あくまでも“目安”になります。
うちは、高台なので、追加費用を覚悟しています。
地盤強度により地盤改良工事や特殊基礎工事が必要になると、その分工事費用は高くなります。

支払いのタイミングを必ず確認しておこう

建て替えの資金計画を立てるときには、いつまでに、いくら払う必要があるのかを確認しておきましょう。計画書を作成するのも良さそうですね！

工事費用は契約時に1割、着工時に2割、工事中に4割、引き渡し時3割など、分割して支払うケースが多いようです。これは、工程ごとに預かった資金を元に、部材などの手配を行ってきた建設業の仕組みからきています。しかし、ローン実行（自分の銀行口座に入金されること）は、家が完成して登記を行った後になります。そのため、工事費をすべてローンで払う場合、契約時にローン実行ができる『つなぎ融資』が必要になります。

ただ、つなぎ融資は住宅ローンと比べると金利が高いため、工事費用のうち、自己資金で支払う分はつなぎ融資で借り入れないケースが一般的です。また、自己資金は、諸費用の支払いに充てるために手元に残しておいた方がよい場合もあります。

支払う時に慌てないためにも、契約時に、工事費と諸費用の支払いタイミングと金額を確認したうえで、何を自己資金で支払い、何をつなぎ融資で支払うのか計画を立てておきましょう。